装修公司全包装修包含哪些：6 类项目与 3 类不含

全包通常含 6 类东西：拆改人工、水电材料与人工、泥瓦材料与人工、木作油漆材料与人工、安装辅材、部分主材。不含的多为 3 类：家电、软装窗帘、封窗与中央空调这类特殊项。看报价单只看「全包」两个字不够，翻到附件清单，数一数有没有 40 项以上。

2021 年我陪朋友审过 1 份全包报价，总价 12.6 万元，附件清单只有 18 项。少了瓷砖、地板、门、橱柜 4 大主材，签完才发现要另付 4 万多。清单条目少于 30 项的全包，多半挖了坑。

一、按 6 类拆，看哪类归谁

全包的边界在「材料谁买、人工谁出」，按这 6 类分组，责任一目了然。

1. 拆改类。砸墙、砌墙、铲墙皮的人工与垃圾清运。含拆除与清运的报价才算完整，只写「拆除」的，垃圾清运费另算。
2. 水电类。电线、线管、水管、暗盒、防水涂料，加开槽与布线人工。这一类的材料规格必须写进清单，只写「水电改造 1 项」等于没写。
3. 泥瓦类。水泥、砂子、瓷砖胶、找平石膏，加铺贴人工。瓷砖本身有的含有的不含，看清单里有没有写品牌与规格。
4. 木作油漆类。石膏板、龙骨、腻子、乳胶漆，加吊顶与批墙人工。柜体现场打制还是成品定制，要单独写明。
5. 安装辅材类。玻璃胶、膨胀螺丝、收边条、开关面板的安装人工。这类东西单价低，加起来能占 3% 到 5% 的总价。
6. 主材类。瓷砖、地板、门、橱柜、卫浴、灯具。全包含主材的报价，清单里每一项都要有品牌、型号、规格 3 个字段。

二、清单：含与不含分开列

一定含的 8 项

这 8 项属于施工范围，全包不含就是耍花招，谈的时候直接指出来。

1. 垃圾清运费。从楼上运到小区指定堆放点，不含外运到消纳场。
2. 成品保护。门框、窗框、地面在施工期的保护膜。
3. 水电开槽与封槽。开槽的粉尘清理也算在内。
4. 防水施工与闭水试验。卫生间刷 2 遍，闭水 24 小时。
5. 墙面找平与批腻子 2 到 3 遍。
6. 乳胶漆 1 底 2 面，含调色。
7. 瓷砖铺贴与勾缝。
8. 开关插座面板安装。

看报价含不含的 6 项主材

下表这 6 项是争议高发区，签之前逐项问清。

「含多少」比「含不含」更值钱。1 套 100 平方米的房子，瓷砖用量按铺贴面积算 90 平方米上下，报价写「含 60 平方米」的话，剩下 30 平方米按 120 元每平方米补，差价 3600 元。

按空间再核 1 遍

按工序看完，换成按空间核。3 个空间最容易漏项。

厨房要核 4 处：橱柜含几延米、台面什么材质、烟机灶具开孔谁负责、水槽与龙头含不含。4 处里最常漏的是开孔，报价里没写，装灶具时另收 150 到 300 元。

卫生间要核 5 处：防水返高多少、地漏几个、马桶坑距、浴室柜尺寸、排风扇含不含。防水返高只写「做防水」不写高度的，实际可能只刷 30 厘米，淋浴区要刷到 1.8 米。

卧室与客厅要核 3 处：地板含不含踢脚线、墙面开关插座几个点位、窗帘盒做不做。点位数量写在清单里的，后期加装 1 个插座会按 80 到 150 元收费。

多数不含的 3 类

1. 家电。空调、冰箱、洗衣机、油烟机、热水器。有公司做「家电包」，属于加购项。
2. 软装。窗帘、地毯、挂画、床品、绿植。窗帘的轨道与安装也归软装。
3. 特殊工程。封阳台、中央空调、地暖、新风、阳光房。这 5 项都要单独找专业方，全包合同里多数直接写「不含」。

三、报价单怎么核验

4 个动作，30 分钟能把 1 份报价单看透。

1. 数条目。附件清单少于 30 项的全包，追问缺什么。正常的清单在 40 到 80 项之间，按空间与工序两层列，1 份清单逐项问完大约 2 小时，问的时候把答复写在条目旁边，签合同前再核一遍。
2. 看计量单位。按「项」计价的多为一口价，按「平方米」「延米」「樘」计价的可核对。1 份报价里超过一半按「项」计，说明算不清。
3. 找「另计」「不含」「按实结算」3 个词。这 3 个词后面跟的金额，往往就是后期的增项。逐条问清上限。
4. 对材料表。清单里的品牌、型号、规格 3 个字段缺 1 个，就要求补。只写「知名品牌乳胶漆」的，进场可能换成最低配。

四、怎么选：4 个判断维度

不比价格，比这 4 条。

1. 清单颗粒度。同样是 12 万元的全包，1 份 45 项、1 份 22 项，选 45 项那份。条目细的公司，增项空间小，出问题时也容易对上是哪 1 项。
2. 增项规则写没写。合同里写「增项不超过合同价 5%」的，比口头承诺「不会加钱」可靠。
3. 施工队是自己的还是外包的。问 1 句「水电是谁做」，回答「公司自己的师傅」与「合作队」，出问题的处理速度差很多。
4. 付款节点。按 4 段付款（开工 30%、水电验收 30%、泥木验收 30%、竣工 10%）比开工付 60% 合理。尾款留 10% 压 3 个月更稳。

签合同前写进去的 3 句

第 1 句写增项上限：「施工过程中新增项目须书面确认，累计金额不超过合同价 5%」。没有这句，增项多少由对方开口。

第 2 句写材料替换规则：「材料变更须提前 3 天书面通知，替换型号单价不低于原型号，差价按实退还」。这一句能挡掉大部分以次充好。

第 3 句写工期与违约：「工期 90 个自然日，因施工方原因延期，每日按合同价万分之三计违约金」。写明数字的条款才有约束力，只写「按合同约定」等于没写。

五、5 个常见坑

1. 按建筑面积报价，按套内面积施工。建筑面积含公摊，两者差 15% 到 25%，单价看起来低，总价并不低。
2. 主材写「同档次替换」。进场时用「原型号停产」为由换货，换来的型号查不到价格。合同里加 1 句「替换需书面同意，差价按实退」。
3. 水电按实结算不设上限。开槽米数由施工方量，业主无法复核。签约前约定上限，比如「水电总价不超过 1.8 万元」。
4. 柜体按投影面积算，内部隔板另计。1 个衣柜报价 2800 元，加 3 块隔板与 2 个抽屉再加 900 元。
5. 保修条款只写 2 年。水电隐蔽工程的保修期要单独写，行业里常见 5 年，写进合同才有依据。

还有 1 条不太起眼但常被忽略：清单要写「损耗率」。瓷砖按 5% 到 8% 计损耗，地板按 3% 到 5%，写进清单的损耗由施工方承担，没写的，切坏的砖算业主的。1 套房子切坏的砖多则 3 到 6 平方米，折 300 到 700 元，这笔钱谁出，清单上写清才不扯皮。

全包省的是采购与协调的时间，代价是把选择权交出去一部分。清单看得越细，交出去的那部分越少。签合同前花 2 小时逐条问，比事后扯 2 个月省心。

本文信息核对时间：2026-11