装修公司全包装修包含哪些?签合同前对着这 5 项问一遍

全包通常含 4 类：拆改与基础施工、水电改造、主材、安装与保洁。不含的多是家具家电、封窗、软装与部分个性化造型。签合同前把“不含项”问清，比对比总价有用得多。

先按 4 个维度分

报价单写法各家公司不同，按 4 个维度拆开看，能快速判断一份报价是全包还是半包。

• 施工类：拆墙、砌墙、铲墙皮、找平、防水、贴砖、吊顶、刷漆、垃圾清运。
• 水电类：开槽、布管、穿线、开关插座面板、配电箱、水管打压。
• 主材类：瓷砖、地板、门、橱柜、卫浴、吊顶板、乳胶漆。
• 服务类：成品保护、开荒保洁、材料搬运上楼、竣工保洁。

4 类都在报价单里逐项写明，才算接近全包。少一类就是半包或“全包价 + 主材自理”，这两种报价的数字没有可比性。

项目清单：全包含的 16 项

下面这 16 项按工序排，逐条对照报价单打勾。缺项不必紧张，多数是刻意剔除让你另买，问清就好。

1. 墙体拆除与新建，含垃圾清运下楼。
2. 墙顶面铲除原腻子，含找平。
3. 水电开槽、布管、穿线，含强弱电分离。
4. 水管铺设与打压试验。
5. 防水施工，含闭水试验。
6. 瓷砖铺贴，含阳角处理与勾缝。
7. 地面找平，含水率检测。
8. 吊顶龙骨与石膏板封板。
9. 墙面腻子 2 到 3 遍、打磨。
10. 乳胶漆 1 底 2 面。
11. 地板铺装，含踢脚线。
12. 室内门与门套安装。
13. 橱柜柜体与台面安装。
14. 卫浴洁具与五金安装。
15. 开关插座面板安装与通电测试。
16. 开荒保洁与竣工验收。

第 15 项容易被漏。面板价格不高，但少装 10 个就要单独找人，人工比面板贵。签约时问一句“面板含不含”，30 秒能问清。

哪 3 项可以砍

吊顶造型、电视背景墙、全屋定制柜这 3 项可砍可留，砍掉能省一笔，不影响住。前两项属于装饰，第三项可以用成品牌柜替代。

不建议砍的是防水、水电、找平。这 3 项出问题要砸砖拆墙，返工成本是当初省下的 5 到 10 倍。

不含的 6 类，最容易变成增项

增项 80% 出在这 6 类。这些项目在签约时很难定死，多数公司会留成开口项，按实际发生结算。

水电这一项最该写细。合同里只写“按实际结算”，等于把定价权交出去。写成“单价 35 元每米，预估 180 米，超出 20% 需书面确认”，超支就有据可依。

主材品牌怎么写进合同

别只写品牌，写到系列或型号。同一品牌 3 个系列，价差能到 2 倍，只写品牌等于给了替换空间。

瓷砖写清规格与色号，地板写清厚度与环保等级，乳胶漆写清系列名与色号。3 项都落到型号，验收时对得上，后面不会扯皮。

报价单怎么核

核 3 件事：有没有漏项、单价是否含辅料、计量单位是否统一。3 件事花 40 分钟，能省下后期几千元的争议。

1. 数项：把报价单条目与上面 16 项对照，缺的圈出来，逐条问“这项谁买”。
2. 看单位：墙面按平方米、水电按米、柜体按延米。同一份报价里出现 2 种单位计同一项，要问清。
3. 看单价含什么：贴砖单价是否含水泥砂浆、是否含勾缝、是否含阳角条。同一单价，含与不含差 30%。

我帮朋友看过一份报价，贴砖单价 68 元每平方米，备注里写“不含辅料”。另一家报 85 元含辅料，算下来反而便宜 4%。只看总价会选错。

单价能谈的 3 项

瓷砖铺贴、乳胶漆、吊顶这 3 项的人工单价有谈判空间，幅度多在 5% 到 10%。主材单价空间小，谈不动。

谈价别只看数字，改成谈包含范围更实在。同样单价，让对方把勾缝、阳角条、成品保护加进包含项，等于降了 8% 左右。

怎么选：4 个判断维度

不比排名，只看 4 个能核实的事实。四项都过得去，这家就可以谈。

• 在施工地 2 到 3 个，能进去看现场管理与成品保护。
• 报价单条目数 60 项以上，越细越好；只给 1 页总价的，后期增项空间大。
• 付款按节点，开工 30%、水电验收 30%、油漆完工 30%、竣工 10% 属于常见结构。
• 保修写进合同：防水 5 年、水电 2 到 5 年、其他 1 到 2 年。

付款比例是最好用的筛子。要求开工付 60% 的，谈不下来就换一家；钱付太早，工期与质量都没有抓手。

签合同前必问的 5 句

1. 报价里不含哪些？请列一张清单给我。
2. 水电按实结算的话，单价多少、预估多少米、超了怎么算？
3. 主材写品牌还是写型号？能不能把型号写进附件？
4. 工期多少天，延期怎么算？写进合同哪一条？
5. 保修几年，出了问题找谁，多久上门？

5 句话问完，对方的回答方式比回答内容更能说明问题。答得具体、愿意写进合同的，后面事少；含糊其辞、说“到时候再说”的，谨慎。

常见坑：4 条

1. 把“全包”理解成拎包入住。家具家电、窗帘、封窗多数不在范围内。
2. 只看总价不看条目。同样 12 万，60 项和 30 项的报价，风险完全不同。
3. 口头承诺不写进合同。设计师答应的赠品、免费改 1 次方案，不写就没有。
4. 验收只看表面。地漏坡度、下水通畅、开关通断要当场试，签字后再找就难。

全包省的是采购时间，不省决策。主材型号、增项边界、付款节点这 3 件事仍然要自己拍板，交给别人定，出问题时没有依据。

工期与验收节点怎么排

全包的工期写在合同里，一般 60 到 90 天。把它拆成 5 个节点，每个节点有验收动作，延期就有据可查。

1. 开工日：拆改交底，确认承重墙位置，物业备案 1 份。
2. 水电验收：打压 30 分钟不掉压、通电测试全通，拍照留存管线走向。
3. 泥木验收：闭水 48 小时无渗漏、瓷砖空鼓率 5% 以内。
4. 油漆验收：墙面 2 米靠尺检查，缝隙不超过 3 毫米。
5. 竣工验收：通水通电 24 小时、所有下水口试排水、保洁完成。

5 个节点都对应 1 笔付款，钱和进度绑在一起。合同里把节点、天数、付款比例三列写清，延期责任才有落点。

节点之间留 2 到 3 天缓冲。材料到货延迟、工人排期冲突都常见，缓冲不留，最后一环必然拖。我见过 3 套房子，按 75 天排的工期，实际交付在 82 到 88 天之间。

报价单留 1 份带日期与版本的电子件。后面谈增项、改设计，对着同一份文件改，避免口头说的与纸面写的不一致，3 个月后谁也说不清原本是多少。

本文信息核对时间：2026-11。各公司报价口径与包含范围差异较大，签约前按实际报价单逐项核对。